Cómo aprobar la instalación de cámaras en la junta de propietarios: mayoría, acta y documentos

Instalar cámaras en las zonas comunes de un edificio es una decisión de la comunidad, y como tal se toma en la junta de propietarios. Aprobar las cámaras en la junta con la mayoría correcta y dejarlo bien documentado evita impugnaciones, discusiones entre vecinos y problemas con la protección de datos. En este artículo le explicamos, paso a paso, cómo llevar la propuesta a la junta, qué mayoría hace falta, qué debe constar en el acta y qué hay que hacer después de aprobarla.

1. Antes de la junta: una propuesta concreta

Las propuestas que se aprueban con más facilidad son las que llegan a la junta bien explicadas. Antes de convocar, conviene pedir a una empresa instaladora que visite el edificio y prepare una propuesta por escrito que responda a las preguntas que harán los vecinos:

• Qué problema se quiere resolver: robos en el garaje, trasteros forzados, desperfectos, personas ajenas que entran.
• Cuántas cámaras y dónde: la entrada del garaje, la rampa, el portal, los pasillos de trasteros. Un plano o unas fotos ayudan mucho.
• Qué graba cada cámara y qué no: solo zonas comunes, sin enfocar puertas de viviendas ni más vía pública de la imprescindible, y sin sonido.
• Quién podrá acceder a las imágenes y cuándo, y durante cuánto tiempo se guardan, como máximo un mes.
• Cuánto cuesta y cómo se paga: compra con derrama o cuota mensual, y qué incluye el mantenimiento.

En Socassat preparamos esta propuesta sin compromiso para las comunidades de Tenerife y Gran Canaria. Puede ver cómo lo planteamos en nuestra página de cámaras para comunidades de vecinos.

2. La convocatoria: un punto propio en el orden del día

La instalación de cámaras debe figurar como un punto concreto del orden del día, por ejemplo: «Aprobación, si procede, de la instalación de un sistema de videovigilancia en las zonas comunes del edificio y de su presupuesto». Así los propietarios saben de antemano qué se va a votar y se evita que el acuerdo se impugne por haberse tratado sin aviso. Es buena idea adjuntar la propuesta a la convocatoria.

3. La mayoría necesaria para aprobar las cámaras en la junta: tres quintos

La Ley de Propiedad Horizontal no menciona expresamente las cámaras. Los tribunales vienen encuadrando su instalación en las zonas comunes en el artículo 17.3, como servicio de vigilancia o de interés general, que exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es la mayoría con la que se adoptó el acuerdo que avaló el Tribunal Supremo en 2024.

Son dos condiciones a la vez: número de propietarios y cuotas. Por ejemplo, en una comunidad de 20 propietarios hacen falta al menos 12 votos a favor, y que esos 12 propietarios sumen al menos el 60 % de las cuotas.

¿Cómo cuentan los que no asisten?

El artículo 17.8 de la misma ley establece que los propietarios ausentes que hayan sido debidamente citados y que, una vez informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia a quien ejerza de secretario en el plazo de 30 días naturales, cuentan como votos a favor. Por eso es habitual que la mayoría se complete después de la junta, cuando se notifica el acta a los ausentes.

¿Y si un vecino se opone?

No hace falta la unanimidad. Si se alcanza la mayoría, el acuerdo obliga a todos, incluidos los que votaron en contra. En su sentencia 1399/2024, de 23 de octubre, el Tribunal Supremo rechazó el recurso de una vecina y confirmó la desestimación de su demanda, en la que pedía retirar las cámaras que su comunidad había aprobado en junta con esa mayoría tras varios actos vandálicos. El tribunal consideró la medida proporcionada porque las cámaras solo captaban zonas comunes, los vecinos conocían la instalación y el acceso a las imágenes estaba muy limitado.

Esa es la clave: además de la mayoría, la comunidad debe cuidar que las cámaras sean proporcionadas, es decir, que graben solo lo necesario para la seguridad del edificio y que muy pocas personas puedan ver las imágenes.

4. Qué debe constar en el acta

El acta es la prueba de que la comunidad ha decidido instalar las cámaras y de en qué condiciones. Conviene que recoja:

• El acuerdo de instalar el sistema de videovigilancia y el resultado de la votación.
• La finalidad: la seguridad de las personas, los bienes y las instalaciones del edificio.
• Las zonas que se grabarán: garaje, portal, accesos, trasteros u otras.
• El presupuesto o la cuota aprobados y la empresa elegida.
• Las personas que la comunidad designa para acceder a las imágenes, por ejemplo el presidente, el administrador o la empresa de mantenimiento, y en qué casos.

5. Después de la junta: lo que hay que hacer

Aprobar las cámaras no es el último paso. Para que la instalación cumpla la normativa de protección de datos, la comunidad, que es la responsable de las imágenes aunque las instale una empresa, debe:

1. Colocar el cartel de zona videovigilada en cada acceso a la zona grabada, en un lugar visible, con la identidad de la comunidad como responsable, dónde ejercer los derechos de protección de datos y dónde obtener más información. La Agencia Española de Protección de Datos ofrece un modelo, y la ley no fija un tamaño mínimo.
2. Configurar el borrado para que las imágenes no se guarden más de un mes.
3. Limitar el acceso a las personas designadas: el grabador, en un lugar cerrado y con contraseña, y nunca las imágenes en el canal de televisión del edificio.
4. Incluir la videovigilancia en el registro de actividades de tratamiento de la comunidad antes de poner el sistema en marcha.
5. Firmar el contrato de encargado del tratamiento con la empresa que acceda a las imágenes, por ejemplo para extraer grabaciones, como exige el artículo 28 del Reglamento General de Protección de Datos.
6. Tener a disposición de los vecinos y visitantes la información completa sobre el tratamiento de las imágenes.

Su administrador de fincas suele ocuparse de estos documentos. Si la empresa instaladora le entrega la documentación del sistema, con la ubicación de las cámaras y la configuración del grabador, todo resulta más sencillo.

Errores que conviene evitar

• Instalar las cámaras antes de aprobarlas en junta, aunque sea «de prueba».
• Aprobarlas sin un punto concreto en el orden del día.
• Aprobar cámaras que enfoquen puertas de viviendas, ventanas o la calle más allá de lo imprescindible.
• No decidir quién puede ver las imágenes, y que acabe viéndolas cualquiera.
• Olvidar los carteles o los documentos de protección de datos.

¿Y si un vecino quiere poner una cámara en su plaza de garaje?

Es una situación distinta: no es la comunidad la que instala, sino un propietario, que pasa a ser el responsable de las imágenes. La cámara solo puede grabar su propia plaza y la franja mínima de zona común que no pueda evitarse, y para esa franja necesita la autorización previa de la junta, que debe constar en el acta. Nunca puede captar las plazas de otros vecinos ni la vía pública, y debe poner su propio cartel informativo.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría hace falta para instalar cámaras en una comunidad?

La que se aplica habitualmente, y con la que se adoptó el acuerdo que avaló el Tribunal Supremo en 2024, es la del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal: el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

¿Cuentan los votos de los propietarios que no van a la junta?

Los ausentes debidamente citados que, una vez informados del acuerdo, no comuniquen su desacuerdo al secretario en 30 días naturales cuentan como votos a favor, según el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Puede un vecino impedir que se pongan cámaras?

No, si el acuerdo se adopta con la mayoría necesaria y las cámaras son proporcionadas. En su sentencia de 23 de octubre de 2024, el Tribunal Supremo avaló un acuerdo de este tipo frente a la oposición de una vecina.

¿Hay que informar a la Agencia de Protección de Datos?

No hay que inscribir las cámaras en ningún registro de la Agencia. Lo que sí debe hacer la comunidad es poner los carteles, incluir la videovigilancia en su registro de actividades de tratamiento, limitar el acceso a las imágenes y borrarlas en un mes como máximo.

¿Quién paga las cámaras?

Es un gasto común que se reparte según la cuota de participación, salvo que el título o los estatutos establezcan otra cosa. Puede pagarse de una vez, con una derrama, o con una cuota mensual que incluya el mantenimiento.

Normativa y fuentes: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 17; Ley Orgánica 3/2018, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, artículo 22; Reglamento (UE) 2016/679, General de Protección de Datos, artículos 28 y 30; Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1399/2024, de 23 de octubre (ECLI:ES:TS:2024:5075); Agencia Española de Protección de Datos, Guía sobre el uso de videocámaras para seguridad y otras finalidades (febrero de 2025); AEPD, modelo de cartel de zona videovigilada.